2018年7月20日下午，由公司与北京大成（石家庄）律师事务所案例研究中心联合举办的房产买卖合同热点纠纷高端研讨会在石家庄召开。本次会议得到社会各界的普遍关注，并得到河北电视台、电台等民生传媒与会采访。

大成石家庄监委会主任徐贞芬律师做主持发言时指出：2017年3月，由省高院王越飞副经理和司法厅王大为副厅长揭牌，成立了“大成河北案例研究中心”，致力于打造燕赵法律人案例研究新高地，促进业界精英法律知识的积累和工作经验的传承，以裨益律业、参酌立法，促进法律人共同体的形成。

大成案例研究中心的发起人和学术主持孙伏龙主任致开场辞时指出：本次研讨，即站在民生立场，选择典型性、前瞻性与民生性案例，将主题聚焦在开发商恶意违约寻租百万、千万，甚至数亿巨额房价上涨利益的诉讼仲裁纠纷上，主要从购房者的视角，对将要发生、正在发生的群体类、关乎正义底线的商品房买卖合同纠纷进行把诊问脉，提供公益法律咨询，明晰法律解答思路，提示纠纷化解合法合理经济效率的路径，以多元化研讨方式寻求争议公平公正解决。

案例研讨一：开发商“金蝉脱壳”，反言悔约当何如

案情简介： A地产公司在某省会三年大变样时与某企业订立专项开发房地产合作合同，支付了数千万元款项，取得该国企土地合作开发合同权益。按照当时的政策，可允以团购、预购等形式购买房屋，购房者以单价6000元左右（不低于当时可比同区域现房商品房）支付全款或部分房款购买此项目项下房产，但项目逾三年多仍未实际开发，后项目土地使用权由A地产公司关联方的省外某公司摘牌取得。作为出卖人的A地产公司在今年，以合同无效，不能客观履行为由，诉请法院确认合同无效，返还房款并按银行贷款利率付资金利息。然而项目周边可比商品房的价格现在已是当时购买价的三倍甚至四倍，约23000元。

孙伏龙律师：本案历史沿革较长，发生在石家庄三年大变样特定时期特殊政策的尾声，以2016年底、2017年初石家庄楼市的狂飙突进为背景，面对房价的大幅上行，开发商试图以未取得摘牌土地，客观履行不能为由悔约不售，后以合同无效诉请返还房款，支付收款期间以贷款利息计的利息损失。涉及的购房户多是2012年前后购房，同区域同类房价已经上涨了近四倍。近百套房产，开发商如果意图得逞，则全部获利当过亿。但多是全款购买的买房人，六年来不但未能收房入住，更错失当时同比房价6000多元的购房机会。争议极大，影响广泛，公平正义如何在这批群体类案件中实现，意义重大。

表面看来，似乎存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定情形，但进一步分析，若简单适用，一刀切地判定合同无效，则极有可能出现实质恶意违约获利远远高于违约成本的结果，诸如本案，房价从六七千，经五六年已涨至24000元，近百套，如仅返房款，开发商将获上亿的巨额利益，从而动摇裁判的正当性，造成极大社会不公，与习近平总书记强调的让人民群众在每一个案件中都感受到公平正义背道而弛。

更为重要的是，上述最高院商品房买卖合同司法解释分布于2003年，距今已15年历史，之后最高院通过合同法及其司法解释，特别是买卖合同司法解释，及若干典型判例，已经在许多地方修正了15年前解释的不足，只是解释清理不及时，司法实践中僵化适用仍存在，这一指向极其不公正的简单不公裁决，必须在当下这类群体性诉讼中纠正和改变。

孙伏龙律师强调，在处理这类案件的过程中应重点把握以下问题：

其一，预约合同与本约合同的区分及法律后果。

交易实践和审判实践中，由于对预约合同与本约的关系认识不足或者出于某种自身利益的需要，预约与本约的关系经常被混淆，见解各异，各取所需。实际上，预约是相对于本约而言的一种特殊合同，其指向本约的缔结。虽然近代各国和各地区民法对预约有所规定，但鲜有立法例对预约做出抽象性界定。台湾史尚宽先生和郑玉波先生曾对预约作出的经典界定成为学界通说：预约乃约定将来成立一定契约之契约。据此，预约合同通常应具备合意性、约束性、确定性和期限性等四个基本特性。

虽然预约签订于本约成立之前阶段，但其完全具备《合同法》所规定的关于合同有效成立的四要件，即主体适格、内容合法、意思表示真实合致、合同形式合法。从这一角度来讲，预约虽与本约存在一定的牵连关系，但两者却非主从关系，预约合同是单独发生法律效力的独立合同。最高院在买卖合同司法解释中明确认定了预约合同的法律效力和不同于缔约过失责任的责任承担。

其二，预约合同的违约救济。

最高院通过近年的解释和判例指引我们，虽然预约明显处于本约的缔结阶段，但因预约自身具有独立性，违反预约的行为与缔结过失行为承担的责任便应是不同的，违反预约承担的当是违约责任，该违约责任可以事先约定；若未约定，则应以预约合同的情况由法官自由裁量。本案中，开发商收取购房者款项多年后悔约不售，实应承担违反预约合同约定之违约责任，而违约责任的承担方式包括继续履行、赔偿损失、支付违约金和定金罚则。在客观确实履行不能的情形下，对购房者造成损害的亦应采取损害赔偿这一重要的民事权利救济手段，在学术上被认为是民法问题的万流归宗。本案根本原因系因房屋大幅增值而导致的合同纠纷，故房屋增值损失赔偿作为违约损害赔偿在房屋买卖合同纠纷中的具体表现形式，在出卖人悔约不售案件中是可以扭转损益天平、抑制违约冲动的重要砝码，对维护市场诚信具有特殊价值。

在处理此类纠纷时应准确理解适用违约损害赔偿法律认定责任、科学合理计算房屋增值损失数额、依法处理与其他违约责任的关系是实现个案公正的关键。在高房价成为热点民生问题的当下，立场坚定地保护守约方、相对合同弱者民众的利益，旗帜鲜明地反对违约（至少是反言）获利，房屋开发商的违约潮才能在公平原则上有效抑制，民法公平正义，诚实信用的原则、公序良俗方可维护，惩恶扬善的价值才可得到彰显。这对端正司法导向、树立司法公信力，意义重大。

田韶华教授：主要从学术角度对以下三个问题进行探讨，首先，即为购房合同的成立与否。合同的成立不同于合同的生效，只要当事人就相关内容达成合意，即可认定为合同成立。其次，购房合同的性质为预约还是本约。虽然买卖合同司法解释二提到了预约合同的概念，其在诸多司法判例中也多有出现，但究竟什么是预约合同，其产生何种效力，目前并没有一个明确的规定。学界通说认为预约是约定将来订立一定合同的合同，而本约则是体现最终交易的合同。预约指向的是本约的缔结，而本约指向的则是当事人的具体权利义务。违反预约并不能请求对方履行本约中的义务，而违反本约则可以。然而，在实践中，当事人在签订协议时并不会对究竟是预约还是本约予以明确，需要根据协议的内容、所用的词句，并结合合同的目的、交易习惯、诚信原则等加以判断确定。最后，违反预约合同的法律后果。违反预约合同的违约责任是如本约签订购房者所能获得的利益，这实际上相当于本约的信赖利益。信赖利益包括为购房所支出的资金成本，支出的其他费用（公证费、鉴定费等），也应包括缔约机会丧失的赔偿。在处理此问题的过程中，应充分运用民法帝王条款即诚信原则的重大作用，抑制不诚信行为的恣意发生。

张海水律师：根据个人的工作经验及司法实践，对于此类纠纷，确有以商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释第二条之规定按无效合同予以认定的案例，对购房者的损失一般会参照同期贷款利率进行赔偿。但对于差价损失有不同的处理方式，如购房人在购房过程中对开发商没有预售资质并不知情，即认定由开发商承担全部差额损失；若购房人对此明知而为之，即将按比例来确定双方之间的责任。

孙伏龙律师做综述小结：

探讨多元，观点纷争。各位发言人分别从实务与学术的不同角度对本案涉及的预约与本约展开激烈讨论，多点开花，论述精准，极具民生关怀、法治真义，社会常识发散性的解读，富含极大的启发性。

预约合同为独立合同，其既有预设的本约合同中的民事权利义务关系，同时也有预约合同本身中的标的即双方负有订立本约合同的权利义务。其于《合同法》虽系无名合同，但完全符合《合同法》的规范并受其调整，预约合同与本约合同均为各具效力之独立契约。既然为独立契约，在其违反合同约定，拒绝缔结本约时，即应承担违约责任，而非缔约过失责任。

开发商现有的做法，是受既有值得推敲的生效判例所诱导，但发生在2018年的诉讼仲裁，如果仍然沿习不公且早已被新法实质修正的15年前解释的话，则无异刻舟求剑，也是曲解法律后，对民法公平和诚信原则的背离，将会更加纵容开发商反言违约行为的泛滥和恣意。

在责任承担上，2003年商品房最高解释对于欺诈的赔偿才是双倍，但现实中，争议的房产往往上涨了数倍，甚至十几倍，如果仅判决一倍，不但不是2003年极具惩罚性的罚责（当时房价基本涨幅在二位数范围内）体现，更为重要的是，它实际上连合同法赔偿实际损失（可得利益或信赖利益）都远未达到，如何是良性司法裁判。

民事司法公平与否的一个裁判标准的衡量是，裁判的结果不能产生违约者，反言者获得比守约还高得多的利益。

基于上述，过去极其不公，已经引起贬损司法公信力，违反民法公平和诚信帝王原则、违反民法合同法基本的法律责任规定的判例显不足取。

在关乎民生的群体性诉讼上，审理法信息必要审慎全面，宜由审理各法院充分权衡，慎重分析，统一裁判尺度，运用民法的诚信与公平原则，处理重大疑难复杂案件，切勿轻率出判一二起，让开发商以诉讼为寻租渠道，从而获取违法犯罪甚至都不能获得的巨额利益之目的得逞。

案例研讨二：违规项目巧成器，故意刁难无道理

案情简介：2008年3月,王某购买A公司开发的某项目一套140平米的房产，成交价格为4600元/平方米，王某交付了三成首付款193200元，剩余款项以按揭方式支付，双方签订了《内部认购协议》。购买项目属于城中村改造项目，购买时项目预售手续不全，在建设期间，石家庄市人民政府开始对房地产市场专项整治，该项目因手续违规被勒令停工，后补交罚款后复工并开始补办相关手续，至2016年10月A公司摘牌取得项目土地使用权，项目施工至竣工状态，彼时周边商品房市场价格18000元/平方米。

A公司认为项目开发成本增加甚剧，项目无法赢利。经研究后认为与王某等购房者签订的《内部认购协议》因无合法预售手续应属无效。电话通知王某等购房人要求所售房屋价款每平米增加6000元，否则不予交房。

张智远律师：商品房买卖合同纠纷中以开发商违约为先导集中发生在2018年上半年，有其特定的时代背景和客观现实，且将呈现逐渐上升的趋势。首先，2011年石家庄建设工程合同违约率大概为93.8%，俗称“挖大坑背景”；其次，石家庄普遍特殊的融资的背景使得融资成本占据了房地产成本的绝大部分，因其错综复杂性导致纠纷的处理呈现出极度困难的局面；第三，公平正义、司法进步的背景，房地产领域在这一背景下发生了新的变化，即司法理念产生了购房人生存权维护的变化。

宋忠胜教授：本案中内部认购协议的性质认定主要涉及本约合同与预约合同的区分问题。二者的划分主要是从理论角度进行的划分，现如今在房屋买卖合同纠纷处理中具有特别的现实意义。预约合同属于独立合同，不能将预约合同看作本约合同的先导阶段，亦不能将预约合同看作本约合同的先行合同，其具备完整的邀约与承诺要素。本约合同建立在等价有偿的基础之上，而预约合同主要是由民法中缔约过失责任制度加以规范调整。在商品房买卖交易中，预约合同虽未正式进入合同的成立阶段，但却有其特定的发挥作用的方式。恰如本案如何认定内部认购协议性质与效力的问题，即可参照商品房买卖司法解释第五条之规定，在“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。所以，在购房者与开发商签订预约合同时，可通过增加部分主要条款的方式提前确定协议的效力性。

杨彦兵律师：现实的问题主要是开发商在与购房者签订预售合同时会明确告知购房者其没有预售资质，而购房者往往会在侥幸心理的唆使下签订合同。且不得不承认现在的法律规定实际就是由开发商获利的一个法律依据。把内部认购协议认定为预约合同反而有利于通过认定协议的有效性，从而保护购房者的利益。现在石家庄市某区人民法院的一个做法即在判决中不对合同效力进行直接认定，只要合同为双方当事人的真实意思表示，法院即认定开发商应继续履行交房之义务。商品房预售许可行为是一行政管理性措施，并不属于合同法上影响合同效力的效力性强制性规定，不应导致合同无效。

张智远律师做发言小结：白纸黑字载明主张，市场涨价不能乱抢。百般刁难却为那桩，内部认购也是买房。

案例研讨三：捆绑销售新模式，合同效力如何定

案情简介：2017年张某看中了某央企开发的某项目，开发公司宣称所售项目为精装豪宅，高端大气。5月10日张某和开发公司双方签订了房屋单价为18000元/平方米的购房合同，同日开发公司与B公司、张某签订了《委托装修合同》，约定对张某委托B公司对购买的房产按照每平米5000元标准进行精装修，装修合同对装修材料及规格做了约定。签订合同后，开发公司按照购房合同约定价格向房管部门进行了网签备案。2018年6月正式交房，张某收房时发现房屋装修标准与样板间差距甚大，存在很多质量问题，拒绝收房，双方发生争议。

张某认为开发公司双合同【购房合同+装修合同】规避了石家庄市人民政府销售限价调控措施，《购房合同》、《装修合同》应属无效，另外以开发公司存在欺诈和显失公平，请求解除合同，返还购房款。

谷艳农律师：2016年全国各大城市房屋价格暴涨，为了稳定房价，各大城市在2017年度陆续出台多项行政调控政策，限售、限贷、限价等调控措施轮番上阵。石家庄同样出台了类似的调控措施，如政府对某一区域的商品房销售备案价格进行限制，若超过限制价格则无法网签备案。在此情形下，许多品牌开发商面对高涨的开发建设成本，纷纷采取双合同模式，以避开行政监管。那么，在双合同捆绑销售的情况下，违反政府限价措施是否必然导致合同的无效。购房者与开发商签订的购房合同属于民商合同，双方之间的合同争议应受合同法与民法总则等的调整，而政府的限价是一种行政监管措施，显然不属于效力性强制性规定，故其合同效力性有待于进一步探讨研究。

李献中教授：个人认为本案中的合同是双合同，并不一定是无效合同，首先两个合同实际是相互独立的，其次要认定合同无效应严格符合合同法第52条的规定，而政府限价措施仅是一项地方性法规或部门规章，若依该措施径自认定合同无效还需进一步研究。双合同虽不宜认定为无效合同，但确实给购房者带来了诸多风险，亟需相关部门严格规范调整，避免因双合同的泛滥而实际损害购房者的切实利益。

张磊律师：双合同仅仅涉嫌违规，并未达到合同无效的层面，但并不排除以合法形式掩盖非法目的，究其本质在于房地产市场的土地成本、融资成本急剧增加，开发商的利润空间备受打击，开发商为寻求困境出路而采取的对策。至于双合同是否可单独解决这一问题，个人认为在合同效力无争议的情形下，单独解除并无问题，但若因装修问题而解除购房合同整体的话，则恰恰是开发商所关注的重点，利益的均衡发展是双方意欲追求的共同结合点。

杨彦兵律师：实践中，还会出现装修合同由开发商指定另一个装假公司与购房者签订。在此情形下，处理更加复杂。

孙伏龙律师：二合同实质上是主从关系，从合同无效不一定导致主合同无效，从合同违约或情势变更，不能导致主合同无效，合同违约或情势变更，并非单一产生合同无效的法律后果。

在开发商指定装修合同由第三方与购房人签订情形下，建议同时约定开发商承担连带合同相对人的责任。如果开发商利用优势地位不同意，则注意录音取证固定证据，裁判者也可据案件证据推理认定之。

谷艳农律师做发言小结：对于这种政策性较强的案件，本案基本可以达成一个共识，双合同违反政府限价措施并不必然导致合同无效，但双合同在特定历史时期却又成为市场调控、政府监管的一个必然的折中选择。

孙伏龙律师做总结点评：本次活动是实务律师与理论学者之间就热点纠纷案例在并未穷尽争议双方证据材料的前提下对重点、疑难、复杂问题进行的学术探讨与思想交流，汇聚了买卖合同相关的理论研究前沿和司法实践经验，有一定的价值，但也有相当局限性。切忌以我们的某一句话或某一主张轻易维权，诉讼恰如一场战争，残酷且现实，专业而复杂，有相当的门槛和变化，无论对于开发商，还是购房人，不要轻信过分的承诺，不可妄求以司法为不义的工具。

类似的争议诉讼中，曾出现表面合法，但实极其不公的，让违法反言的开发商弹冠相庆认为法可为其实现不公的工具的不良指引，它所造成的社会不公和现实困境，呼吁司法机关以更高的智慧和勇气，公平公正解释与适用法律，达到个案和群体案件的公平公正，定分止争，案结事了。为此，本次研讨会向社会倡导：

其一，我国立法与司法要在面临现实的挑战中，不断修正、发展、完善，以适应时代的新要求，使正义不缺席，公平不受损；

其二，争议双方，要注意事先预防，事中及时化解，尽量不要在问题发展到足够严重的程度，才来寻求法律的庇佑，防患于未然、化解于小争，于效率、成本和公平，均至要；

其三，开发商做为相对强势的合同一方，当以诚字为旨，公平为底，切不可重利引诱，与个别曲解法律，割裂事实，玷污正义的个别法律人合为，明诉实行恶于当下。侵害群体公众重大，尤其是生存权的房子的行径，实是千夫所指的不当行为。大商精诚，行路长远。民不可歁，众不可辱，在当下转型中国，网络化的今天，犹为重要。

本次研讨会的举办，有益于公司加强与社会各法律实务部门、律所的交流与合作，对公司法学“双一流”建设有重要的促进作用。